杭州新房限价又涨了。
新塘：25600→30750元/㎡；
乔司：30000→32640元/㎡；
【资料图】
萧山老城：32000→33430元/㎡...
下周二即将开拍的12宗地，加上前两日新挂的9宗地，均有不少地块限价上调。
最大原因是： 低密地块成为供应主力，容积率低于2.0的地多达13宗，占比65% 。
什么概念？
低密地块会建造舒适度更好的洋房、叠墅类产品，限价理应上涨。
但不可否认， 老百姓的购房成本却实打实地提高 。
重点是，这些新房限价上涨的区域， 基本都位于非核心板块 ，刚需该怎么办？
最高涨5150元/㎡
两批土拍中，这些板块限价上涨明显：
新塘 25600→30750（元/㎡）
新塘成为涨价最猛的板块，上涨5150元/㎡。
该地块位于名望府东侧，彩虹天空之城西北侧，与5号线姑娘桥站一路之隔。
新塘地块航拍图 图源读地云
地块属性为商住，容积率仅1.5，预测将建洋房类产品。
周围高架环绕，噪音影响明显，真有购房者会选择在此改善吗？
乔司 30000→32640（元/㎡）
地块位于地铁9号线乔司站北侧，附近有遥望综合体和宜家，配套还算成熟。
乔司地块航拍图
有意思的是，这块地要求很苛刻：项目外立面要求公建化，住宅层高不小于3.15米， 最小户型不得低于180㎡ 。
也就是说， 项目门槛总价约600万级 ，这个总价买到乔司，怕是只有当地拆迁户会理睬吧。
顺便提下临平老城区这宗地，容积率1.08，精装限价33600元/㎡，与同区域低密地块限价持平。
地块要求更夸张： 最小面积不得小于200㎡，且250㎡以上户型不得少于总套数的75% 。
如此算来，项目总价高达700万级...
临平老城区地块航拍图
蜀山西：32000→33430元/㎡
萧山老城区上新，周边几乎已无留白，1.8容积率大概率将建小高层产品。
萧山老城地块航拍图 图源读地云
大江东核心区 21300→22240（元/㎡）
地块咫尺7号线江东二路地铁站，容积率1.8，大概率将建小高层产品。
大江东地块航拍图
郊区集体改善
如前文所述，未来两批供地皆由低密唱主角。
21宗地，13宗低密，除西湖区龙坞占了两宗，其余均在非核心区。
单价抬升，户型做大，相比于普通高层， 低密产品的总价甚至翻了一倍 。
那么问题来了， 刚需板块做改善产品，是否有悖于常理？
对开发商而言，这些低密地块去化周期虽长，但毕竟利润足，一切都好说。
但对刚需而言， 大家能承受的总价有限，新房选择面更窄了 。
当下的市场，妄谈“全面改善”还为时过早。
要知道，单价3.5万/㎡以下的新房，小户型才是主流，大户型并不好卖。
所谓的改善热，只是奥体、申花等高倒挂区域的“一面之词”。
而刚需板块如雨后春笋涌现的改善产品， 光靠自住需求恐怕难以消化 。
现在看来，杭州新房市场格局已面临重塑。
以前总在喊的“改善难”，也许不久之后，该改口“上车难”了。
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