市值为1335万元的6套房产在受托人手中竟然只卖出110万元的价格。近日广州市荔湾法院宣判了一起房屋买卖合同纠纷法院认为受托人的行为严重违背了诚实信用原则房屋买卖行为属恶意串通损害第三人利益的情形确认合同无效。
欢喜六套房屋火速找到买家 售价百万
李女士为海外华人其父于生前在广州西关置有一套老房子由政府代管。由于人在海外李女士和其他继承人共同出具《委托书》给陈先生全权委托陈先生办理侨房发还、房屋管理、出售等事宜。
2011年房屋部门通知该老房子已获批准撤管并确认该老房子经拆迁在原址补偿共6套房屋住宅建筑面积约720平方米。经陈先生协助该6套房屋于同年登记在了李女士等继承人名下。因不便对房屋进行管理、使用李女士等产权人就授意陈先生可将房屋出售。
不久陈先生就反馈了好消息6套房屋已找到买家售价金额110万元。不熟悉国内房地产市场状况的李女士满心欢喜很快就向陈先生出具了委托书委托陈先生将房产补偿交易税后应收110万元款项划入其指定收款账户。
意外房屋买家公司法人是代理人儿子
令人意外的是签订委托书后李女士收取房款的过程并不顺利。陈先生仅于2013年分两次向李女士转账了共26万元余款拖至2016年才支付李女士为此心里不安。2016年李女士通过在房屋部门调取房产交易档案发现在2012年2月陈先生与买方富某公司签订了6份房地产买卖合同6套房屋总售价为480万元。更令人意外的是房屋的买方富某公司的法定代表人陈某宁竟然是陈先生的儿子
带着巨大的疑问李女士继续进行调查进而了解到陈某宁原为富某公司的股东和董事在2012年6月即上述买卖合同签订后陈某宁辞去了董事职位转由陈先生担任董事陈某宁持有的公司股份也全部转让给了陈先生至此陈先生成为富某公司的董事并持有该公司100%的股份。
震惊6套房产在2012年评估总值已过千万
随着调查深入李女士也逐渐对近年国内房地产市场情况有所了解。她认为即使按陈先生与富某公司签订为480万元的售价房屋每平方米价格仅为6000余元远低于市场售价。此时的李女士深深地感觉到受骗遂连同其他产权人、继承人向广州市荔湾区人民法院提起诉讼要求确认陈先生与富某公司签订的上述房地产买卖合同无效富某公司将房屋产权变更回李女士等权利人名下。
法庭上陈先生辩称他只是委托代理人不是买卖合同的当事人在他和富某公司签订买卖合同时他与富某公司没有法律上的关联。出售房产经过房管部门评估和备案登记不存在低价交易的问题。而且李女士多年后才诉求返还、变更过户不符合法律关于诉讼时效的规定。
在案件审理过程中法院根据李女士的申请委托评估机构对该6套房屋的市场价值进行评估。根据评估公司的评估结论该6套房屋在2012年2月的市场总价值为1335万元。
判决串通低价买卖损害委托人利益的合同无效
广州市荔湾区人民法院经审理认为陈先生以自己名义与富某公司签订6份《房地产买卖合同》分别将建筑面积逾720平方米的6套房屋约定以480万元的价格出售出售房屋的重大决定事先没有取得李女士及其他房屋继承人的同意或指示事后也没有将交易的真实信息披露并将交易利益转移给委托人仅仅向委托人支付了110万元房价款严重违背了受托人的诚实信用。陈先生与富某公司的买卖明显不符合日常生活经验法则。6套房屋经评估在2012年买卖时市场总价值为1335万元与买卖双方约定的交易价格480万元相距甚远。而买卖房屋时陈先生的儿子陈某宁是富某公司的董事之后陈先生成为公司实际控制人。从这一系列动作清晰可见富某公司与陈先生关系甚为密切房屋买卖的交易极不正常。二者存在明知其行为会损害房屋继承人的主观恶意相互串通配合实施以远低于市场价格买卖房屋获取巨额利益的意思联络并实际履行了将房屋过户登记至富某公司名下的客观行为达到了陈先生实际控制的富某公司侵占房屋的目的造成了李女士及其他房屋继承人丧失房屋所有权益的后果。法院遂判决确认上述6份房地产买卖合同无效富某公司协助将房屋产权办理过户登记至李女士等产权人名下。
法官说法
受托人恶意侵占委托人房屋
荔湾区法院民三庭庭长蒋斌表示李女士等房屋继承人基于对陈先生办事能力和信誉的了解相信其能处理好委托的事务与陈先生建立了委托合同关系。陈先生接受委托是出于愿意为委托人服务以及对自己能够完成委托的自信也是建立在对委托人有充分了解和信任基础上的。建立委托合同关系后受托人应当按照委托人的指示处理委托事务并如实报告委托事务的处理情况以维护委托人的利益。受托人出售房屋的重大决定应事先取得委托人的同意或指示事后将交易的真实信息披露并将交易利益转移给委托人。本案中陈先生将房屋出售给自己实际控制的公司这样的房屋买卖交易明显不符合日常生活经验法则。买卖双方存在明显的串通损害委托人利益的主观故意和意思联络并实际将房屋办理过户登记至所谓的买受人名下达到了恶意侵占委托人房屋的目的造成了委托人丧失房屋所有权益的后果。陈先生的行为严重违背了诚实信用原则房屋买卖行为属恶意串通损害第三人利益的情形,依法应为无效。
